इस महीने मैंने अपना आवासीय फ्लैट बेच दिया है। बिक्री दस्तावेज़ तैयार और पंजीकृत हो चुका है, और मुझे भुगतान का एक हिस्सा प्राप्त हो चुका है। समझौते की शर्तों के अनुसार, खरीदार शेष राशि का भुगतान जून 2025 में करेगा। इस संपत्ति की बिक्री से मुझे ₹70 लाख का दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ हुआ है। क्या मैं ₹70 लाख की इस राशि को पूंजीगत लाभ बांड्स में निवेश कर टैक्स छूट का दावा कर सकता हूँ? छह महीने की अवधि की गणना कब से होगी—समझौते की तारीख से या अंतिम भुगतान की प्राप्ति की तारीख से?
आम तौर पर, संपत्ति लेन-देन का भुगतान बिक्री दस्तावेज़ के क्रियान्वयन के समय या उससे पहले किया जाता है। हालांकि, भुगतान की शर्तें खरीदार और विक्रेता के बीच हुए समझौते के अनुसार भिन्न हो सकती हैं। ऐसा प्रतीत होता है कि आपने बिना पूर्ण भुगतान प्राप्त किए बिक्री दस्तावेज़ क्रियान्वित कर दिया है, जो कि कानूनी रूप से मान्य है। बिक्री दस्तावेज़ के क्रियान्वयन के साथ ही संपत्ति का कानूनी स्वामित्व खरीदार को स्थानांतरित हो गया है। शेष भुगतान, जो खरीदार जून 2025 में करेगा, अब आपके लिए उसका ऋण है।
यदि खरीदार शेष भुगतान करने में विफल रहता है, तो आप इस ऋण को वसूलने के लिए मामला दायर कर सकते हैं। हालांकि, आप बिक्री लेन-देन को रद्द नहीं कर सकते क्योंकि बिक्री दस्तावेज़ के क्रियान्वयन के साथ यह प्रक्रिया अंतिम हो चुकी है। ऐसा करना तभी संभव है यदि समझौते में स्पष्ट रूप से उल्लेख हो कि शेष राशि का भुगतान न होने पर बिक्री रद्द मानी जाएगी।
कर-मुक्ति और पूंजीगत लाभ बांड्स में निवेश:
संपत्ति का स्वामित्व बिक्री दस्तावेज़ के क्रियान्वयन के साथ ही स्थानांतरित हो गया है। इसलिए, पूंजीगत लाभ बांड्स में छह महीने के निवेश की अवधि की गणना समझौते की तारीख से होगी। ध्यान दें कि इस वर्ष से इंडेक्सेशन प्रावधान को लगभग सभी उद्देश्यों के लिए हटा दिया गया है। अब आपको कर छूट प्राप्त करने के लिए केवल दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ को निवेश करना होगा, चाहे वह धारा 54 के तहत एक आवासीय संपत्ति में हो या धारा 54ईसी के तहत पूंजीगत लाभ बांड्स में।
हालांकि, ₹70 लाख का दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ हुआ है, लेकिन धारा 54ईसी के तहत केवल ₹50 लाख तक की राशि का निवेश किया जा सकता है। यह निवेश एक वित्तीय वर्ष के लिए मान्य है। शेष ₹20 लाख पर आपको कर चुकाना होगा, जो ₹12.50% (साधारण लाभ पर) या ₹20% (इंडेक्स लाभ पर) हो सकता है। यह इस शर्त पर आधारित है कि आपने संपत्ति 23 अगस्त 2024 से पहले अधिग्रहित की थी और आप भारत के निवासी हैं।
वैकल्पिक उपाय:
इसके अतिरिक्त, आप ₹20 लाख की राशि को निर्धारित समय सीमा के भीतर किसी अन्य आवासीय संपत्ति में निवेश कर सकते हैं। ऐसा करने पर आपको धारा 54 के तहत कर छूट प्राप्त हो सकती है।
